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[부동산] 고금리와 주택 시세 상승

연준은 FOMC에서 4차례 연속 정책금리를 동결(금리상단 5.5%)하였고 성명서를 통해 인플레가 완화세를 보이고 있다고 평가하면서도, 물가 목표 달성에 대한 더 큰 확신이 생기기 전까지 금리 인하는 적절치 않다고 밝혔다. 역사적인 수준의 고금리에도 주택 가격이 계속 상승하는 기이 현상이 당분간 계속될 것으로 전망된다. 주택가격은 작년 6월 정점을 찍고 올해 1월까지 꾸준히 하락했지만, 1월부터 시작된 주택가격의 재상승은 작년 하반기 하락분을 모두 상쇄하고 있다.   이런 와중에 금리도 고금리를 고수하고 있다. 10년 금리가 지난주 5% 선을 돌파했고, 30년 만기 주택담보대출 금리는 최근 6주를 보면 지난 2000년 11월 이후 최고 수준인 7.7%로 집계됐다. 금리가 오르면 일반적으로 주택가격의 상승은 억제된다. 대출 금리가 높으면 주택을 사기 위해 은행에서 돈을 빌릴 문턱이 높아진다는 뜻이기 때문이다. 즉, 고금리는 시중의 유동성을 흡수해 주택 가격도 상승하기 어려운 게 정설이다.     그런데도 최근처럼 주택가격이 금리와 동반 상승하는 것은 수급 불균형에 따른 이례적인 현상으로 평가된다. 이유를 보면 우선, 새로 짓는 신규 주택이 부족한 상황이다.   상무부에 따르면 신규주택 착공 실적은 지난 8월에 약 3년 만의 최저 수준으로 떨어졌다. 2월 들어 7% 정도 늘어나긴 했지만, 여전히 낮은 수준이다.   기존 주택 보유자들이 집을 내놓지 않고 있기 때문에 신규주택 공급이 중요하다. 기존 주택 보유자는 예전에 저금리로 대출받았었는데, 비싼 고금리로 갈아타면서까지 집을 내놓을 이유가 없다. 실제 현재 집주인들은 통상 3% 안팎의 금리로 대출받았는데, 그때보다 두 배가 넘는 수준의 금리에서 새로 집을 살 생각을 못 하는 셈이다.   부동산중개인협회에 따르면 기존 주택 판매는 지난 2010년 10월 이후 13년 만에 가장 낮은 수준이다. 이렇게 기존주택과 신규주택 모두 공급이 크게 부족해지면서 집값이 자연스레 올라갔다. 기존 주택 매물이 부족해 신규 주택으로 구입 수요가 몰리고, 신규 주택 중심으로 집값 상승이 이뤄지고 있다.   신규 주택 수요가 몰린다는 것은 또 다른 이상 현상이다. 신규 주택을 사더라도 현재의 높은 이자 수준을 감내해야 하는 것은 마찬가지이기 때문이다. 실제 가계의 주택구입여력지수는 지난 1986년 이후 가장 악화한 것으로 조사됐다. 집값이 내려가기에는 공급이 부족하고, 집값이 계속 오르기에는 수요도 부진한 셈이다. 그렇기 때문에 전문가들 사이에서는 집값이 하락하지는 않고 느린 속도로 조금씩 계속 오를 것이란 관측들이 나오고 있다.   골드만삭스의 경우 주택가격이 2008년 금융위기 이전보다 더 비싸지만, 제한된 공급과 낮은 주택담보 대출 금리에 돈을 묶어두는 기존 주택 보유자들 때문에 주택가격은 계속 오를 것으로 전망했다.   JP모건도 주택가격이 계속 오를 것으로 예상했는데, 경기 침체가 현실화하면 올해에만 주택가격이 8%가량 떨어질 수 있다고 예상하기도 했었기 때문이다. JP모건은 주택담보대출 금리 상승이라는 새로운 변수 속에 전망을 바꿨고, 금리 상승 여파에 수요 축소보다는 공급 축소가 두드러지며 주택가격이 계속 오를 수 있다고 예상했다.   은행에 따르면 기존 주택의 매물 수치가 8월 기준으로 사상 최저치로 떨어졌는데, 새로 건설되는 주택 숫자는 더 줄어들 것으로 추정됐다. 대출 금리가 오르면서 건설사들도 신규 주택 물량이 소화될 수 있는지 의심하고 있기 때문이다. 궁극적으로 주택 수요도 적지만 공급은 수요보다 더 적을 것으로 평가됐다.     지금처럼 공급이 제한된 상태가 계속되면 높은 주택가격이 한동안 이어질 수 있다.   ▶문의:(213)445-4989  현호석 마스터 리얼티 대표부동산 고금리 주택 주택담보대출 금리 신규주택 공급 신규주택 착공

2024-04-30

[부동산] 2023년 한해를 돌아 보며

다사다난하였던 2023년도 이제 며칠 남지 않았다. 돌아보면 부동산 및 모든 경제 지표가 그리 밝지는 않았다. 우크라이나와 이스라엘의 분쟁도 미국 경제에 도움이 되지 않았던 것으로 보인다. 한편 2024년에는 천정부지로 치솟던 미국 주택담보대출 금리와 주택 가격이 내년에는 완화될 것이라는 전망이 나왔다. 올해 미국 주택시장은 모기지금리가 8%에 육박했고, 높은 금리에도 주택 재고가 부족해지면서 주택 가격이 고공행진을 이어갔다.   미국 부동산업체 리얼터닷컴에 따르면 대니엘르 헤일 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “지난 1년간 미국 주택시장이 정체 상황을 보이면서 별다른 돌파구를 찾기 어려울 것”이라면서도 “더 이상 상황이 악화되지는 않을 것”이라고 말했다. 하지만 시장이 안정되더라도 어려운 상황은 지속될 것이라고 그는 내다봤다.   헤일 이코노미스트는 “모두가 주택 시장의 교착상태가 끝날 것을 준비하고 있다”며 “하지만 아직 그 부분이 일어나는 상황은 아니다”고 말했다.   리얼터닷컴은 올 한해가 미국 주택시장에 너무 힘든 해였다고 설명했다.   매수자는 매수할 여유가 없고, 매도자는 매도를 원하지 않으며, 모기지 금리는 20년 만에 최고 수준에 도달했고, 매매할 주택은 너무 적었기 때문이다.   리얼터닷컴은 주택 가격은 2024년에 드디어 하락하기 시작할 것으로 전망했다. 다만 가격이 약 1.7% 정도만 내릴 것으로 봤다. 아직 매수자에 의미 있는 레벨이 되기에 충분한 수준은 아니라고 리얼터닷컴은 설명했다.   주택 가격 상승세가 가팔랐지만 내년에는 일시 정지 버튼을 누르게 될 것으로 분석했다. 지금 집을 못 사면 가격이 더 오를 것이라는 불안과 압박이 해소될 수 있을 것이라고 언급했다.   헤일 이코노미스트는 “집값이 가파르게 올랐지만 약간 휴식기가 있을 것”이라며 “매수자의 정신 건강에 매우 좋을 것”이라고 봤다. 다만, 그는 “지난 10년 동안 크게 오른 것에 비해 아주 작은 하락”이라고 말했다.   내년에 미국 모기지 금리는 7% 아래로 떨어질 것으로 예상됐다.   리얼터닷컴은 2024년 평균 모기지금리는 6.8%로 30년 만기 고정 금리는 내년 말 6.5%까지 내려갈 것이라고 예상했다. 전국 중위소득을 가진 매수자가 주택담보대출에 쓰는 비용도 평균 34.9% 정도인데 내년 말에는 30% 미만으로 떨어질 것으로 리얼터닷컴은 내다봤다.   하지만 주택 구입의 어려움은 더 심해질 것으로 전망됐다.   주택 가격이 좀 내리더라도 매수할 수 있는 주택 수는 여전히 적을 것이라고 분석했다.   신축이 아닌 기존주택 중에 매매로 나오는 물건들은 2024년에 올해보다 14% 감소할 것이라고 내다봤다.   이는 주택 소유자의 3분의 2 정도가 4% 미만의 모기지 금리를 부담하고 있는데 금리가 여전히 높아 주택을 매도할 필요성을 못느끼기 때문이라고 설명했다.   내년에 미국 주택 임대료는 하락할 것으로 예상됐다.   수년간 급격하게 오른 임대료가 내년에는 0.2% 정도 내릴 것이라고 리얼터닷컴은 내다봤다.   좋은 소식은 특히 연준이 금리 인상 속도를 크게 완화한다면 2024년에는 상황이 호전될 수 있다는 것이다. 질로의 스카일러 올슨 수석 경제학자는 “2023년 주택 공급에 있어 경제성이 가장 큰 요인이 될 것이지만 모기지 금리가 하락할 경우 낙관적인 여지가 있다”면서 “모기지 비용이 더 낮아지면 거래가 늘어날 것”이라고 전했다.     2024년 부동산 시장이 어떻게 변할지 좋은 지표들은 많지만 각개인이 처한 현실을 직시하고 대비하여 더욱 희망적이고 활기찬 새해를 맞기를 기대해 본다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 한해 매물부족 주택담보대출 금리 올해 주택시장 평균 모기지금리

2023-12-12

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

주택 거래 감소세가 지속하면서 기존 주택 거래 지수가 관련 통계 집계 이래 최저 수준으로 떨어졌다. 그러나 올해 초 주택 가격이 하락할 것으로 전망했던 미국기업연구소는 올해 6% 상승한 데 이어 2024년에는 7%까지 오를 것으로 전망치를 수정했다.   여전히 투자 여력이 있는 사람들은 새로운 자산을 취득하고 싶어한다. 언론 보도가 부정적이었음에도 불구하고 많은 구매자들은 해당 주식에 매수 등급을 부여하고 있다. 또한 어떤 이들은 내년에 자산 가치가 하락해 투자 수익률이 높아질 것으로 예측한다.     바로 이 시점이 구매자와 판매자 간의 기대치를 재조정하는 휴식 시간이 될 수 있다. 이유는 판매자는 아직 현재 시장 상황에 대해 기대치 조정을 못하고 있고 반면에 구매자는 가격이 어디에서 안정될지 확신을 더 원하고 있기 때문이다. 부동산 자본 시장은 약세지만 조심스럽게 낙관론도 기대되는 이유는 부동산 시장이 상당한 시장 혼란과 경제 불확실성에도 놀라울 정도로  탄력성을 유지하고 있기 때문이다.   사실 부동산 소유주의 펀더멘털은 여전히 견고하다는 의견이 대세다. 핵심적인 문제는 자본이다. 자본 집약적 성격을 갖는 상업용 부동산은 자금줄인 수도꼭지가 잠기면 곧 문제가 발생할 수 있기 때문이다.   결론적으로 가주부동산협회(CAR) 예측은 2024년에 모기지 금리가 하락할 것으로 예상되기 때문에 가주 주택 시장의 셀러와 바이어 모두에게 더 나은 해가 되리라는 것이다. 주택담보대출 금리가 낮아져서 페이먼트 부담이 줄어 판매 주택이 증가하는 시장이 될 것이다. 여전히 ‘좋은 물건은 실패하지 않는다’는 매수자들의 심리가 더욱 강하게 시장과 거래에 반영되고 있다. 금리인하는 양면성이 있다. 금리가 인하되면 주택가격은 지금보다는 더 오를 것이고, 첫 주택구입자들은 더 오른 가격에 주택을 구입해야 한다.   또한 요즘 들어 한국 거주자가 해외 부동산을 구입하는 조건과 만약 구입한다면 외국환은행 관련해서 신고해야 하는지에 대한 문의가 많다. 외국인에게 부동산 구입을 돕는 외국인 담보 대출이 가능하기 때문이다. 특히 미국에 자녀가 유학 중인 경우에는 비싼 렌트비를 내기보다는 미국에 집을 구입해서 렌트비로 나갈 돈을 절약하고 시간이 지난 후에  집값 상승에  따른 수익도 있어서 좋은 기회라고 생각한다.     최근 몇 주새 나타난 주택담보대출 금리 내림세는 주택 수요 증가에 도움이 될 것이면서도 제한된 주택 재고 수준이 구매 수요 충족을 어렵게 하고 있다.   미국 부동산 시장의 해결책은 결국 기다리는 인내심이다. 연준이 금리를 22년 만에 최고치로 인상했음에도 미국 경제는 건재하다. 인플레이션법을 활용해 전 세계에서 신산업 우량기업들을 미국으로 끌어들이고 있어 소비, 고용, 경제성장률 등 주요 지표가 양호하다.이제부터는 중립 금리가 뉴노멀이 될 수 있다고 한다. 중립 금리는 지금 같은 고금리도 아니고 몇 년 전의 저금리도 아니다.   또한 부동산 시장도 내년 상반기 말부터 금리 인하를 기대하면서 장기적으로 중립 금리에 대비하는 분위기다. 금리 상승이 멈추거나 잠재적으로 하락할 수 있다는 신호는 부동산 가치를 결정하고 재융자를 촉진하며, 잠재적으로 거래를 활성화하는 데 매우 유용할 수 있다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 시장 주택담보대출 금리 부동산 자본

2023-12-06

[부동산 이야기] 2024년 가주 주택 시장 전망

2017년 가주 주택의 중간 가격은 54만 달러였다. 2024년은 이보다 무려 60% 이상이 오른 86만 달러가 될 것으로 예상된다. 그러나 모기지 이자율이 내리면서 주택 시장이 활발해질 것이라는 게 최근 가주부동산협회(CAR)가 발표한 내년의 주택 시장 전망이다.   그동안 계속된 금리 인상으로 2017년 4%였던 모기지 금리가 최근에는 7%를 웃돌고 있다. 작년 가주의 중간 주택의 가격은 82만2300달러였는데 올해 3분기엔 이보다 1.5% 하락한 81만 달러였다. 그러나 2024년에는 가격이 86만300달러로 6.2% 상승이 예상된다. 시장의 모기지 금리가 6%로 하락하면서 2024년엔 수요가 늘어 주택 가격이 반등할 것이라는 전망이다.   CAR가 발표한 주택 및 경제 전망에 따르면 경제 성장과 인플레이션 둔화로 인해 2024년 모기지 금리가 낮아지면서, 내년엔 가주 주택 판매가 촉진될 수 있는 유리한 시장 환경이 조성될 전망이다. 2024년 기존 단독주택의 매매량은 2023년 예상보다 22.9% 증가할 것이라고 한다.   그러나 모기지 금리가 7%에서 6%대 아래로 낮아져도 집값이 그만큼 오르기 때문에 가주에서 주택을 구매할 수 있는 가구의 비율은 올해와 마찬가지로 여전히 17% 정도밖에 되지 않는다. 2017년 주택 구매가 가능한 가구 비율이 29%가 넘었던 것을 고려하면 내 집 마련이 점점 어려워지고 있다는 의미다.   CAR의 ‘2024년 가주 주택 시장 전망’의 기본 시나리오에 따르면 내년 기존 단독 주택 판매는 2023년 26만6200채에서 22.9% 증가한 32만7100채에 도달할 것으로 예상된다. 2023년 수치는 지난해 34만2000채의 주택 판매 속도보다 22.2% 감소한 상태다.   결론적으로 CAR의 예측은 2024년에 모기지 금리가 하락할 것으로 예상되기 때문에 가주 주택 시장의 셀러와 바이어 모두에게 더 나은 해가 되리라는 것이다. 주택담보대출 금리가 낮아져서 페이먼트 부담이 줄어 판매 주택이 증가하는 시장이 될 것이다. 그러면 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 첫 집을 장만하는 바이어들도 집을 팔아도 다시 살만한 집이 없어 움직이지 못하던 재구매자들도 시장으로 돌아오게 할 것으로 보인다.   6%로 예상되는 내년의 평균 30년 고정 모기지 이자율은 여전히 코로나19 팬데믹 이전 몇 년 동안 관찰된 수준보다 높겠지만, 지난 30년간의 평균보다는 낮을 것으로 예상된다. 이처럼 시장 상황과 대출 환경이 지속해서 개선되면서 2024년 주택 공급에서 활성 매물이 10~20% 증가할 전망이다.   한편 2024년 경제는 지속해서 둔화할 것으로 예상되면서 연방준비제도(Fed·연준)는 내년부터 통화정책을 완화하기 시작해 모기지 금리가 2024년 한 해 연속 하락세를 보일 것이며 모기지 이자율은 내년 말까지 5% 중반대에 도달할 수 있을 것이다.   구매자들은 더 높은 가격에도 주택을 구매할 수 있는 재정적 유연성을 갖게 되며, 이는 주택 수요를 증가시키겠지만 계속되는 시장의 주택 공급 부족으로 앞으로도 주택 가격이 계속해서 상승 압력을 받을 것으로 전망되고 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 시장 주택 시장 주택담보대출 금리 주택 판매가

2023-10-11

[부동산] 2023년 경제와 부동산 전망

2023년 경제성장률은 전년의 1.9%에서 0.7%로 하락할 것으로 예상한다. 일각에서 주장하는 것과 같이 경기침체는 2022년 말이나 2023년 초가 아닌 하반기에나 시작할 전망이다.   지난 10월의 고용지표나 물가수준 등을 고려하면, 미국 경제가 경기침체 국면에 근접했다는 근거는 많지 않다. 게다가 미국의 중앙은행인 연준은 지난 3월부터 정책금리 인상을 시작했는데, 지난 9월에서야 정책금리가 중립금리 수준을 웃돌며 통화정책이 긴축국면으로 진입했다. 중립금리란 경제가 잠재성장률 수준에서 인플레이션 압력이 없는 상황의 금리 수준을 의미한다.     통화정책의 시차가 9개월 전후라는 점을 감안하면, 연준이 그동안 정책금리를 인상한 효과는 2023년 하반기에 더욱 가시화할 것으로 보인다.     주택시장을 보면 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이었다. 그런데 현재의 분위기가 심상치 않다.   월스트리트는 주택 가격 하락 시대에 들어서고 있다는 것뿐 아니라 서브프라임 사태에 이은 또 다른 급락이 올 것이라는 것에 공통된 의견을 제시하고 있다.   지난주 투자은행 모건스탠리는 2023년 말까지 주택 가격이 7% 하락할 것으로 예상한다. 2006년에서 2012년까지 사이 최고점에서부터 27% 하락이 있었던 것에 비하면 아주 적은 하락률이지만 모건스탠리의 전망이 맞게 된다면, 서브프라임 사태 이후 두 번째로 가파르게 하락하는 것이 될 것이다.   이례적인 주택 가격 상승에 주택담보대출 금리 인상이 겹쳐 구매를 감당할 수 없는 수준에 이른 것이 원인이라고 포천은 전하고 있다. 모건스탠리의 보고서는 “주택담보대출 금리를 7%라고 한다면, 주택 구입 능력이 지금보다 더 나빠질 것으로 보인다.  우리가 생각하는 이런 수준의 하락에 있어 긍정적인 것은 이 하락이 주택 가격을 2022년 1월 때 정도로까지 돌려놓을 것”이라고 전했다.     7% 하락은 기초 사례 분석이다. 또한 이에 관한 분석도 냈다. 상승 사례는 내년 봄까지 주택담보대출금리가 다시 하락하면 2023년 미국 주택 가격은 5% 상승할 수 있고, 반대로 하락 사례에서는 미국이 침체에 들어가면 주택 가격이 10% 하락할 수 있다고 보고 있다.   모건스탠리의 애널리스트들은 “주택구매능력은 이미 어려움에 봉착했다. 주택 구매를 하려던 사람들이 임대료가 높아져 가는 환경에 노출되면서 계약금을 위한 저축 가능성이 약화되고 있다. 이것이 높아지는 실업률과 만나면, 주택 판매가 나쁜 면에서 글로벌 금융위기를 앞지르는 시나리오를 상상할 수 있다”라고 보고서를 썼다.     무디스 애널리틱스는 매 분기 소득 수준을 포함한 지역의 펀더멘털이 그 지역의 주택 가격을 받칠 수 있는지 평가한다고 한다. 한 지역의 주택 시장이 25% 이상 높게 평가가 되어 있다면, 무디스는 이를 크게 고평가가 된 것으로 본다. 올 2분기 가장 큰 413개 지역 주택 시장 중 210개 지역이 크게 고평가된 것으로 분류됐다. 그리고 크게 고평가가 된 주택 시장들의 10에서 15%의 하락을 보게 될 거라고 전망했다. 불황이 닥치면, 이들 고평가 시장들의 주택 가격 하락률이 20에서 25%로 커질 것이라고 예측하고 있다.   이들의 전망대로 주택 가격이 실제로 10~15% 하락하면 팬데믹 부동산 상승이 결국은 팬데믹 부동산 거품이었다는 뜻이라고 포천은 시사했다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 경제 하락률이지만 모건스탠리 주택담보대출 금리 지역 주택

2022-12-13

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

연준의 계속되는 금리 인상과 세계적인 인플레이션이 지속되는 가운데 계속 이자가 올라간다면 주택 경기에 영향이 미치므로 이자를 앞으로도 지속적으로 올리는 데는 한계가 있을 것이다. 따라서 현금을 보유한 바이어라면 지금이 부동산을 구입할 가장 좋은 기회라고 판단된다. 지금처럼 수요가 몰리지 않을 때 경쟁력 있게 집을 구매한 다음, 금리가 내려가는 시점에 이자율을 하향 조정해서 재융자를 하는 것도 하나의 방법이라고 할 수 있다. 또한 지속적인 렌트비 인상으로 임대료로 지불하는 비용이 집을 구매하여 모기지를 지불하는 비용보다 더 커질 수 있다. 내 집 마련에 대한 수요는 여전하다는 것이 전문가들의 분석이다. 모기지 사전 승인을 받고도, 매물들이 나오기만을 기다리는 잠재 바이어들이 여전히 많다는 것이다.     미국의 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 가장 악명 높았을 때는 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이다. 2021년 미국의 30년 고정 주택담보대출 평균 금리는 3%였는데 최근 6.7%로 급등했고 일부 상품은 20년 만에 최고 수준인 연 7%를 넘어섰다. 시중은행의 주택담보대출 금리 7% 돌파는 2011년 이후 처음 있는 일이니 공포심을 느낄 만하다.   미국은 경제구조는 저축의 경제가 아닌 소비의 경제라고 생각한다. 본인 집을 가지고 있으면 집의 가격이 연간 평균 5~7% 정도 건전하게 오르는 가정하에 에퀴티(Equity) 금액을 가지고 집을 수리하거나, 학비를 지불하거나, 자동차를 구입 혹은 결정적으로 부동산에 투자하는 시드머니(seed money)로 사용되면서 또 다른 소비로 이어지게 된다. 따라서 Equity가 이뤄지지 않는 마켓이 되면 미국경기에 영향을 끼치며 부담으로 이뤄지게 된다.   부동산 시장은 폭락할 것인가? 아무도 알 수 없다. 올 초만 해도 집값이 상승할 거라는 의견이 대세였음을 고려할 때 집값이 앞으로 어떻게 될 것인지, 집값의 저점 시점을 거론하는 것은 부질없는 일이다. 가격을 예측하는 것은 홀짝 게임처럼 도박에 가깝기 때문이다. 무디스 에널리틱스는  블랙스톤과 브룩필드 같은 대규모 펀드가 임대 수익을 위해 주택을 매입하고 있고, 이런 트렌드가 지속될 것으로 보인다며 결과적으로 기관들이 많은 현금을 투자할 곳이 필요하고, 부동산에 장기적으로 투자할 것으로 내다봤다고 말했다.   바이어들 사이에서 ‘지금 집을 사는 것은 바보짓’이라는 인식 때문에 집을 구입할 수 있는 여력이 있으면서도 거래를 꺼리는 심리도 있다. 현 상황에서 집값이 소폭 하락하고 있고, 바이어들 간 경쟁이 없다. 집값이 내려가고는 있지만, 2009년 금융 위기와 같은 폭락 상황으로 가지는 않을 것으로 보인다. 연준의 기조에 따라 가격 상승세가 재개될 수도 있다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 리얼 부동산 시장 주택담보대출 금리

2022-11-09

불확실한 부동산시장...실속형 부동산상품 인기, ‘김포 한강신도시 휴트라움’ 분양

 올해 세계경기의 불확실성이 점점 강해지면서 국내 부동산시장도 안갯속으로 빠져들고 있다. 당분간 정부의 긴축정책과 함께 고금리기조가 이어질 것으로 예상되기 때문이다.     한국은행이 지난 12일, 빅스텝(금리 0.5%포인트 인상)을 단행함에 따라 주택담보대출 금리에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 게다가, 다음달에도 기준금리 인상을 예고하고 있는 만큼 부동산시장에선 긴장감이 감돌고 있다.     연내 주택담보대출 금리가 14년만에 상단 8%를 넘어설 것이라는 관측도 시장에선 나오고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 지난 11일 고정형 주담대 금리는 연 4.89~7.082%로 이미 상단 금리가 7%를 넘어선 상태다.     이달 단행한 빅스텝에 더해 다음달에도 기준기준금리가 오른다면 주택담보대출 금리 상단 8%시대를 맞이할 것으로 보인다. 미국 연준이 내년에도 금리를 인상할 것이란 관측이 우세한 가운데 국내 주택담보대출 금리도 상단 10%대에 근접할 가능성까지 점쳐지고 있다.     이처럼, 주택담보대출 금리가 가파르면서 서민들의 내 집 마련 기회도 조금씩 상실되고 있다. 높아진 금융비용만큼 주택시장의 진입도 어려워지기 때문이다.   이 가운데 실속형 분양가로 김포한강신도시에서 선보인 오피스텔이 실수요자들의 시선을 사로잡고 있다. 아파트를 닮은 주거형 오피스텔로 선보이는 만큼 쾌적성과 편의성을 두루 갖추고 있는 데다가 주변 개발호재도 풍성하기 때문이다.   그 주인공은 경기도 김포시 일원에 들어서는 주거용 오피스텔 ‘김포 휴트라움’이다.     이 오피스텔은 지하 3층~지상 10층, 총 169실(전용면적 27~36㎡) 규모로 건립된다 주방과 침실을 분리한 실속형 주거공간 1.5룸 133실과 2~3인 가구에게 적합한 2룸 36실이 공급된다. 2룸은 아파트 평면과 비슷한 3베이 혁신평면(36실)을 도입했다.     이 오피스텔의 1.5룸 분양가(전용 27㎡형 기준)는 1억원 후반대에 책정됐다. 2018년, 구래동 일대에 공급됐던 ‘김포한강트루엘 리미티드 에디션’ 전용 28㎡형의 분양가가 1억9,000만원 대였던 점을 감안하면 4년전 분양가와 큰 차이가 없다.     현재, 해당 오피스텔은 현재 최저가 보상제를 진행 중이다. 최저가 보장제는 판매 중인 현 상품보다 다른 상품의 가격이 더 저렴한 때 그 차액만큼 환불해주는 제도다.     여기에 더불어 다양한 금융혜택이 제공된다. 일단, 연내 주택담보대출 금리가 상단 연 8% 돌파를 앞두고 있는 만큼 중도금무이자 혜택의 규모는 더욱 커질 전망이다. 이뿐 만이 아니다. 계약 당시 일정 요건을 갖추면 계약금에 대한 이자비용을 최대 10%까지 지원할 계획이다. 현재 500만원에 계약 가능한 프로모션도 진행 중이다.     공시가격 1억원 미만 주택(오피스텔 포함)은 취득세 산정 시 주택수에 포함되지 않는다. 따라서, 다음에 주택을 구매하더라도 해당 오피스텔에 따른 취득세 중과규정은 적용되지 않는다.   또, 이 오피스텔은 풀퍼니시드 시스템을 적용하므로 입주 후에도 별도의 추가 비용은 크게 들지 않을 전망이다. 거실과 침실에 시스템에어컨이 설치되며 냉장고와 드럼세탁기(건조기능 포함), 인덕션 전기쿡탑2구 등 빌트인 가전제품도 제공된다. 아일랜드 식탁과 중문과 슬라이딩 도어, 세대별 개별창고 등도 기본적으로 제공된다. 이 외에도 1.5룸 구조에는 붙박이장, 2룸 구조엔 드레스룸을 무상 설치할 계획이다.     ‘김포 휴트라움’은 입지여건이 뛰어나고 배후수요가 탄탄하다. 구래동 일대는 복합업무지구로 개발된 만큼 업무·상업시설이 대거 밀집해 있다. 특히, 사업지 주변에는 지식산업센터가 나열돼 있으며 이 곳에 수많은 업체들이 입주해 있는 만큼 고정수요도 풍부할 것으로 예상된다.     경제자유구역으로 추진 중인 대곶지구(E-CITY)의 개발마저 끝난다면 ‘김포 휴트라움’의 가치가 더욱 높아질 것으로 기대된다. 또, 주변에 김포 최대 규모 복합문화 쇼핑몰인 월드기네스 622타워가 들어설 예정이다. 이 곳에는 테마파크와 실내수영장, 아쿠아리움, 800석 규모의 롯데시네마 등이 갖춰진다.   분양홍보관은 서울 양천구 일원에 마련됐다. 방문 전 사전에 전화를 통해 예약해두면 대기 없이 곧바로 상담을 진행할 수 있다.  강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com한강신도시 부동산상품 기준금리 인상 국내 부동산시장 주택담보대출 금리

2022-10-26

중도금 무이자 단지 ‘경산 2차 아이파크’, 금리ㆍ분양가 상승 여력에 각광받아

경제 부담을 덜어줄 ‘중도금 무이자’ 단지가 수요자들에게 각광받고 있다.   최근 기준 금리의 상승과 분양가 상승여력으로 인해 수요자들의 내 집 마련이 커진 상황이다. 실제로 지난 12일 한국은행은 기준 금리를 이전 2.50%에서 0.50%p를 인상해 연 3.00%로 결정됐으며, 이 여파로 금융권의 주택담보대출 금리도 상승세를 보이고 있다. 금융권에 따르면 KB국민ㆍ신한ㆍ하나ㆍ우리 등 4대 은행의 혼합형 주담대 금리는 최고 8%를 육박하고 있다. 원자재 가격 상승도 내 집 마련의 문턱은 한층 더 높아진 실정이다. 일례로 지난해 7월 시멘트값은 1t당 7만5,000~7만8,000원에서 줄곧 올라 곧 1t당 10만원을 웃돌 것으로 전망되고 있다.   상황이 이렇다 보니 경제 부담을 줄여 내 집 마련 문턱을 낮춘 ‘중도금 무이자’ 혜택 분양 단지는 분양 시장에서 흥행을 이어가고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 7월 대구광역시 서구 비산동 일대에서 공급된 ‘힐스테이트 서대구역 센트럴’ 오피스텔은 75실 모집에 1,854명이 청약에 나서 평균 24.7대 1의 청약 성적을 거뒀다. 이어 지난달 대구광역시 북구 읍내동에서 분양한 ‘화성파크드림 구수산공원’은 2일간 청약 접수를 실시한 결과 총 1,510건이 접수돼 올해 대구 최고 청약 성적을 기록, 최고 4.67대 1의 청약 경쟁률로 순위 내 마감됐다.   이러한 결과에 부동산 업계 관계자는 “최근 금리와 분양가 상승 여력으로 내 집 마련 시기를 고민하는 분이 많지만, 이럴 때일수록 중도금 무이자 혜택이 제공되는 단지에 주목해 볼 필요가 있다”며 “그동안의 금리 주기를 보면 그 근거를 엿볼 수 있다”고 전했다.   실제로 한국은행 기준금리 추이를 살펴보면 2000년부터 매년 1월 기준으로 통상 2년 사이클마다 금리가 하향 조정된 것은 확인할 수 있다. 이를 기반해 봤을 때 중도금 무이자 단지의 가치가 높다고 볼 수 있는데, 중도금 무이자 혜택의 경우 대출 이자를 사업주체에서 대신 납부해주는 것이기 때문에 현시점에서는 경제 부담이 없고 향후 2년 뒤 금리 안정세가 이뤄질 전망으로 입주시에 메리트가 있다.   한편, 이에 걸맞은 신규 분양 단지가 있어 눈길을 끈다. HDC현대산업개발 ‘경산 2차 아이파크’가 바로 그 주인공이다.   ‘경산 2차 아이파크’는 경상북도 경산시에 들어서며 지하 2층~지상 33층, 전용면적 84~134㎡ 총 745세대 규모로 조성된다. 단지는 중도금 무이자 혜택과 함께 발코니 확장을 무료로 제공해 경제 부담을 확 줄였다. 여기에 단지가 들어서는 경북 경산시의 경우 비규제 지역으로써 만 19세 이상이면 유ㆍ무주택자, 거주지역 상관없이 청약 접수가 가능하며 재당첨 제한과 실거주 의무도 없어 많은 수요가 몰릴 것으로 보인다.   ‘경산 2차 아이파크’는 정주 여건도 탁월하다. 인근으로 대구 지하철 2호선 영남대역과 홈플러스 경산점, CGV 경산, 마위지공원 등 다양한 인프라가 구축돼 있어 편리한 생활이 가능하다. 또 주변으로 경산 압량초, 현흥초, 압량중과 경산과학고, 영남대가 인접해 있고 여기에 압량지구 내 신규 초등학교와 고등학교 부지까지 확보돼 있어 교육환경도 양호하다. 이 밖에 차량 10분 대면 경산1∙2∙3∙4일반산업단지로 도달할 수 있어 직주근접 여건이 양호하고 풍부한 산업단지 배후수요도 기대해볼 수 있다.   높은 미래가치도 지녔다. ‘경산 2차 아이파크’가 들어서는 압량지구는 앞에 위치한 신대부적지구와 결합해 총 110만 여㎡ 규모의 미니 신도시가 조성될 계획이다. 기 조성된 신대부적지구의 다양한 인프라를 누릴 수 있을 뿐만 아니라 개발이 이뤄짐에 따라 주거 중심의 큰 변화가 이뤄질 전망이다.   한편, ‘경산 2차 아이파크’의 분양 일정은 18일 1순위, 19일 2순위 청약 접수가 진행된다. 당첨자 발표는 26일이며 정당계약은 11월 8일부터 10일까지 3일간 실시된다. ‘경산 2차 아이파크’의 견본주택은 경상북도 경산시에 마련돼 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com아이파크 중도금 분양가 상승여력 중도금 무이자 주택담보대출 금리

2022-10-17

[부동산 가이드] 주택 판매기간 변화

어느덧 7월을 시작으로 무더운 날씨를 대면하고 있다.     집값도 많이 오른 상태에서 융자 이자율도 오르고 있는데, 이 악조건 속에 여전히 집을 구입하고자 하는 바이어와 셀러 모두 어려움을 겪고 있다.     사든지 팔든지 어느 누구도 즐거울 수만은 없는 시기인 것은 분명하다. 불과 얼마 전까지는 팔아야 하는 셀러들이 유리했던 것이 사실이다.   미국에서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 대유행 시기 절정에 달했던 부동산 붐이 끝나가는 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국에서 주택 가격이 정점에 달했고, 주택담보대출 금리가 6% 이상으로 치솟으며 인플레이션과 경기 침체에 대한 우려로 인해 부동산 시장이 식어가고 있다.     언론 매체들은 일부 지역에서 지난 10여년 간 지속해서 상승했던 부동산 가격이 꺾이기 시작했다고 전하고 있다. 그렇지만 미국 주택 시장이 갑자기 붕괴하기보다는 단순히 투자 열기가 서서히 식어갈 것이고 계속되는 공급 부족으로 코로나19 대유행 이전과 비교하면 여전히 강세를 유지할 것이라고 전망하고 있다. 가파르게 상승하는 주택 담보 대출 금리로 인해 주택구입 희망자들이 주택구입을 미루고 있다.     부동산 에이전트를 고용하는 것은 그 집을 오버프라이스에 팔기 위한 것이 아니다.     한동안 유행처럼 번진 오버프라이스가 부동산 붐이 사그라든 현재 인기 많은 특정 지역을 제외하고는 일단 잠잠해진 것은 사실이다.     특히 현재 경제상황에서는 더 힘들다고 하겠다. 전문적인 지식, 마켓팅, 네트워킹, 협상 기술, 빈틈없는 일 처리 등만이 최고의 가격, 적정가를 보장해 줄 수 있다.     지난 2~3년간 주택시장의 변화라고 하면 판매가 이루어지는 시간이라고 할 수 있다. 2020년 3월에는 평균 29일, 2021년 3월에는 평균 20일 이라는 시간이 믿어지지 않는 시간이었는데 우리는 이전의 2018년에는 67일였다는 것을 돌아봐야 할 것이다. 그보다 더 전에는 3~4달이었던 것을 보면 한동안 너무 급행열차를 탄 것이라고 보면 될 것이다.     그렇듯 매물을 내놓고 시간이 20, 30일 지났다고 조급해만 하지 말고 어디가 어떻게 문제가 있는지 에이전트와 상의를 해 보는 것이 중요하다.     주택이 빨리 팔리지 않는 것에는 여러 가지 이유가 있는데 몇 가지만 살펴보아야 한다. 리스팅 가격이 높았거나, 인터넷에 바이어의 관심을 끌 만한 매력있는 사진이나 동영상을 올려놓지 못했을 때 등등 이유는 너무 많다.     현재 내가 내놓은 집이 팔리지 않고 있다면 분명히 이유가 있을 것이다.     이제는 바이어든 셀러든 조급해하면 안 되는 시기이다. 우리가 예전에 충분한 시간을 통해 집을 매매했듯이 한동안 광풍처럼 불었던 유행을 이제는 잊고 새롭게 시장에 적응해 나가야 할 것이다.   ▶문의:  (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 판매기간 주택 주택담보대출 금리 주택구입 희망자들 주택 시장

2022-07-06

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

미국에선 요즘 치솟은 임대료에 너도나도 집을 사려고 줄을 서면서 ‘부르는 게 값’이 됐다.   1) 집값과 모기지 이자율이 동시에 오른 탓에 내 집 마련을 포기하는 바이어가 늘면서 대신 렌트비가 크게 치솟고 있다. 젊은 층이 선호하는 2000년대 이후 지어진 신축 아파트는 2000달러 아래를 찾기 힘들어졌고 2베드룸은 3500달러 이상이다.   LA시는 신축 아파트 스튜디오의 경우 2000달러 이하에 구하기 어려워졌고 2베드룸은 4000달러에 육박한다.   2) 오렌지카운티 주택 판매가 중간값이 사상 처음 100만 달러를 돌파했다. 반면 오렌지카운티 83개 우편번호 지역 가운데 주택 중간가격이 75만 달러 이하인 곳은 15개뿐인 것으로 나타났다.   OC의 평균소득 주민이 큰 무리 없이 구입할 수 있는 주택 가격 기준을 75만 달러 이하로 보고 있다.     3) 금리인상 → 임대료 상승 → 렌트비에 부담을 느낀 세입자들이 매수세로 돌아섬 → 매매가 급등   세입자의 입장에서는 급등하는 임대료에 부담을 느껴 높은 임대료를 지불할 바에는 차라리 집을 사자는 방향으로 생각을 바꾸고 있다.   4) 또한 강력해진 인플레이션과 러시아/우크라이나 전쟁의 영향으로 원자재비, 인건비, 시공비가 천정부지로 오르고 있으니 공급이 원할하게 이루어지지 않고 있다. 인플레이션 문제는 공급 쪽 요인이 굉장히 많이 작용을 하고 있고 서플라이 체인(공급망) 문제도 있다.     금리인상에도 불구하고, 높은 물가상승률 및 임대료 부담이 이어지고 있다. 주택구매 수요는 여전히 높으나, 수요 대비 주택공급량은 여전히 부족한 상황으로 가격 상승세가 지속되고 있다.   5) 벌써 몇 달 째 집을 보러 다녔지만, 예산에 맞는 매물을 찾기 힘들다는 고객들의 한숨 소리가 들린다. 엎친 데 덮친 격이다. 집값과 모기지 이자율이 동반 급등하고 수요도 줄지 않아 바이어들의 고민이 이만저만이 아니다.     6) 주택담보대출 금리가 오르면 집값이 진정되는 게 보통이지만 이번은 상황이 다를 거란 예측이 나온다. 올해만 7차례 금리를 올릴 것이라고 밝혔다. 이것이 현실화되면 연내 기준금리는 현재 0.5%에서 3% 정도로까지 올라간다. 지난 2년간 3% 중반에 머물렀던 것과 비교하면 다소 높은 수준이지만 과거 평균치와 비교하면 여전히 매우 낮은 수준이다. 1971년~2020년 기간 동안 30년 고정 모기지 이자율은 평균 8%로 최근 이자율의 약 2배 수준이다.   결국 공급 확대를 통해 현재 직면한 주거 문제를 해결해야 한다는 것이다.   또 ‘지금 아니면 집 못 산다’는 조급한 생각을 잠시 내려 두는 것도 대안이 된다. 이자율 상승으로 주택 구입 능력이 크게 낮아졌음에도 불구하고 무리하게 주택 구입에 나서다 보면 ‘행복한 구입’보다는 후회스러운 구입이 되는 경우가 있을 수 있기 때문이다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 주택구매 수요 주택담보대출 금리 오렌지카운티 주택

2022-04-27

10월에도 집값 19.5% 올랐다…상승률은 16개월 만에 첫 둔화

집값이 여전히 고공행진 중이지만, 1년 4개월 만에 처음으로 상승 속도가 느려진 것으로 나타났다.   30일 CNBC방송과 블룸버그통신에 따르면 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 9월 주택가격지수는 전년 동월보다 19.5% 오른 것으로 집계됐다. 20%에 육박하는 급등이지만 지난 8월 상승률(19.8%)보다는 소폭 둔화했다.   전년 동월 대비 주택가격 상승률이 전월보다 낮아진 것은 팬데믹 사태 초기인 지난해 5월 이후 처음이다.   10개 주요 도시 주택가격지수는 17.8%, 20개 주요 도시 주택가격지수는 19.1% 각각 오른 것으로 집계됐다. 역시 8월(10개 도시 지수 18.6%, 20개 도시 지수 19.6%)보다는 상승세가 조금 꺾인 결과다.   S&P 다우존스지수의 크레이그 라자라는 “9월 집값 데이터를 묘사할 단 한 개의 단어를 고른다면 ‘감속’이라는 단어를 꼽겠다”라고 말했다.   지난 9월 상승률이 약간 떨어진 것은 학기가 시작돼 이사 수요가 줄어들고 주택담보대출 금리가 올라간 여파로 분석된다. 지난 8월 2.78%까지 내려갔던 30년 만기 고정금리 주택담보대출 금리는 9월에 3.15%로 상승했다.   겨울철에 집을 매물로 내놓는 매도인들이 늘어나 주택시장에 숨통을 틔울 전망이지만, 수요도 여전히 강해 당분간 집값이 크게 떨어지기는 어려울 것으로 CNBC는 분석했다.    상승률 집값 주택가격 상승률 집값 데이터 주택담보대출 금리

2021-11-30

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